ГОСУДАРСТВЕННАЯ КОМИССИЯ ПО РЕГУЛИРОВАНИЮ РЫНКОВ ФИНАНСОВЫХ УСЛУГ УКРАИНЫ

ПИСЬМО

г. Киев
6 апреля 2004 года                                                                       № 272-расп.

Об осуществлении деятельности по привлечению в управление средств физических и юридических лиц в связи с вступлением в силу Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»

В связи с многочисленными запросами по поводу вступления в силу Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управ­лении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимо­стью» Государственная комиссия по регулированию рынков финансо­вых услуг Украины доводит до ведома участников рынков финансовых услуг информацию об условиях осуществления такой деятельности.

Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управле­нии имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимос­тью» содержит общие нормы по привлечению средств физических и юридических лиц в управление с целью финансирования массового строительства жилья путем создания финансовым учреждением - уп­равляющим фонда финансирования строительства ФФС) или фонда операций с недвижимостью (ФОН). В этом Законе не определены виды финансовых учреждений, имеющих право создавать вышеупо­мянутые фонды и быть их управляющим. Однако специальным зако­нодательством, регулирующим деятельность отдельных видов финан­совых учреждений, установлены соответствующие ограничения.

В частности, установлен исключительный перечень видов дея­тельности, связанной с предоставлением финансовых услуг, в кото­рый не входят создания ФФС и ФОН, а также управление имуще­ством при финансировании строительства жилья, для следующих фи­нансовых учреждений:

• кредитных союзов - статьями 1, 21 Закона Украины «О кредит­ных союзах»;

• ломбардов - пунктом 2 Порядка проведения внутреннего фи­нансового мониторинга субъектами хозяйствования, осуществляющими хозяйственную деятельность по организации и содержанию казино, других игорных заведений, и ломбардами, утвержденного постановле­нием Кабинета Министров Украины от 20.11.2003 № 1800, и пунктом 2 Правил торговли драгметаллами (кроме банковских металлов) и дра­гоценными камнями, драгоценными камнями органогенного образова­ния и полудрагоценными камнями в сыром и обработанном виде и изделиями их них, принадлежащими субъектам предпринимательской деятельности на правах собственности, утвержденных постановлени­ем КМУ от 04.06.98 № 802;

• доверительных обществ - статьей 4 Декрета Кабинета Мини­стров Украины «О доверительных обществах» от 17.03.93 № 23-93, Постановлением Верховного Совета Украины «Об устранении злоупот­реблений в процессе привлечения субъектами предпринимательской деятельности денежных средств граждан» от 22.12.95 № 491/95-ВР;

• страхователей - статьей 2 Закона Украины «О страховании»;

• негосударственных пенсионных фондов - статьями 1, 6 Закона Украины «О негосударственном пенсионном обеспечении»;

• лиц, осуществляющих администрирование негосударственных пенсионных фондов, - статьей 21 Закона Украины «О негосудар­ственном пенсионном обеспечении»;

• корпоративных инвестиционных фондов, для которых деятель­ность по совместному инвестированию является исключительным ви­дом деятельности в соответствии с Законом Украины «Об институтах совместного инвестирования (паевые и корпоративные инвестицион­ные фонды)» и Указом Президента Украины «Об инвестиционных фондах и компаниях» от 19.02.94 № 55/94.

Следовательно, управляющими ФОН и ФФС могут быть финан­совые учреждения, которые внесены в Государственный реестр фи­нансовых учреждений и получили соответствующие лицензии, и кото­рые не являются указанными выше финансовыми учреждениями, дея­тельность которых регулируется специальным законодательством.

По вопросам, возникающим в связи с завершением строитель­ства жилья, начатого до вступления в силу Закона Украины «О фи­нансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строи­тельстве жилья и операциях с недвижимостью», следует отметить следующее: Гражданский и Хозяйственный кодексы Украины, вступив­шие в силу с 1 января 2004 года, не содержат положений и правовых механизмов, которые обязывали бы субъектов хозяйствования допол­нительно урегулировать ранее урегулированные правоотношения пу­тем расторжения действующих и заключения новых или внесения из­менений в заключенные ранее договоры, соглашения. Не содержит таких требований и Закон Украины «О финансово-кредитных механиз­мах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Следовательно, исходя из этого, условия догово­ров, заключенных до вступления в силу Закона Украины «О финансо­во-кредитных механизмах и управлении имуществом при строитель­стве жилья и операциях с недвижимостью» сохраняют свое действие на весь срок действия этих договоров. Эта позиция Госфинуслуг под­держана Комитетом Верховного Совета Украины по вопросам финан­сов и банковской деятельности и изложена им в письме-разъяснении № 06-10/220 от 4 марта 2004 года.

Председатель Госфинуслуг                                   В. Суслов

КОМИТЕТ ВЕРХОВНОЙ РАДЫ УКРАИНЫ ПО ВОПРОСАМ ФИНАНСОВ И БАНКОВСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

ПИСЬМО

г. Киев
4 марта 2004 года                                                    № 06-10/220

Председателю Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Суслову В. И.

Уважаемый Виктор Иванович!

В многочисленных запросах, а также в Вашем письме от 30.01.2004 №90/143‑31 в Комитет Верховной Рады Украины по вопросам финан­сов и банковской деятельности ставится ряд вопросов относительно применения Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и опе­рациях с недвижимостью» и связанных с ним отдельных законов Украины.

Поставленные вопросы сводятся к следующим:

а)           можно ли работать по договорам о привлечении денежных средств в жилищное строительство, заключенным до 01.01.2004, а также заключать во их исполнение или изменение другие договоры, не используя механизмы, введенные Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строи­тельстве жилья и операциях с недвижимостью»;

б)           может ли строительная организация начиная с 01.01.2004 работать при возведении жилья не по схеме, предусмотренной Зако­ном Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недви­жимостью».

До вступления в силу Закона Украины «О финансово-кредит­ных механизмах и управлении имуществом при строитель­стве жилья и операциях с недвижимостью» жилищное строитель­ство осуществлялось на основании отдельных договоров, пре­дусмотренных как Гражданским кодексом (договоров подряда на ка­питальное строительство, договоров о совместной деятельности), так и отдельными специальными законами (Закон Украины «Об инвес­тиционной деятельности»- инвестиционных договоров и их разновидностей (договоров о долевом участии в строительстве, о долевом строительстве)).

В соответствии с п.4 Заключительных и переходных положений Гражданского кодекса Украины нормы данного Кодекса применяются к гражданским отношениям, возникшим после вступления в силу данного Кодекса, то есть после 1 января 2004 года. Что касается гражданских отношений, возникших дo вступления в силу указанного Кодекса, его нормы применяются к тем правам и обязанностям, кото­рые возникли или продолжают существовать после вступле­ния его в силу. Согласно п.9 Заключительных и переходных положе­ний Гражданского кодекса Украины, вступившего в силу с 1 января 2004 года, «к договорам, которые были заключены дo 1 января 2004 года и продолжают действовать после вступления в силу Граж­данского кодекса Украины, применяются правила настоящего Кодекса относительно оснований, порядка и последствий изменения или расторжения договоров отдельных видов независимо от даты их заключения».

Следовательно, правоотношения по финансированию строи­тельства жилья, возникшие после вступления в силу Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 и Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строи­тельстве жилья и операциях с недвижимостью», должны регу­лироваться в соответствии с данными нормативными актами со строгим соблюдением их требований. Если правоотношения по строительству жилья возникли дo вступления в силу нового Граждан­ского кодекса Украины и Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и были урегулированы при помощи договоров, предусмотренных отдельными нормами Граждан­ского кодекса Украины от 1963 года или других специальных за­конов, то для их урегулирования продолжают применяться нормы таких договоров, если они соответствуют требованиям законо­дательства, действующего на момент их заключения.

Гражданский кодекс Украины и Хозяйственный кодекс Укра­ины, вступившие в силу 1 января 2004 года, не содержат положе­ний, правовых механизмов, которые обязывали бы субъектов хозяй­ствования дополнительно урегулировать ранее урегулированные правоотношения путем расторжения и заключения новых или внесе­ния изменений в заключенные ранее договоры, соглашения. Не содер­жит таких требований и Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жи­лья и операциях с недвижимостью».

Также отмечаем, что остается действующим Закон Украины «Об инвестиционной деятельности», предусматривающий воз­можность привлечения инвестиций в жилищное строительство путем заключения инвестиционных договоров (договоров об инвестици­онном финансировании строительства). В соответствии со статьей 9 указанного Закона договор является основным правовым докумен­том, регулирующим взаимоотношения между субъектами инвестици­онной деятельности. Заключение договоров, выбор партнеров, опре­деление обязательств, любых других условий хозяйственных отно­шений, не противоречащих законодательству Украины, являются исключительной компетенцией субъектов инвестиционной деятельности.

Однако следует учесть то, что привлечение денежных средств для финансирования строительства по договорам долевого участия, инвестиционным и подобным договорам имеет определенные ограничения, поскольку такие договоры имеют признаки догово­ров доверительного управления денежными средствами. В со­ответствии со статьей 4 Закона Украины «О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг», статьей 47 Закона Украины «О банках и банковской деятельности» доверительное управление финансовыми активами, денежными средствами является финансовой, банковской услугой, которая подлежит лицензированию в соответствии с законодательством и которая после 1 января 2004 года должна предоставляться только финансовыми учреждениями.

Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» внесены определенные изменения относительно возможности осуществления жилищного строительства с 01.01.2004 по отдельным договорным схемам, предусматривающим привле­чение для этого денежных средств физических и юридических лиц, в частности введены ограничения относительно субъектного состава таких правоотношений, установлены довольно жесткие требова­ния к лицам, имеющим право привлекать денежные средства в жилищное строительство. Следовательно, с 01.01.2004 в случае при­влечения денежных средств, например, для строительства много­квартирного дома, в котором до завершения строительства невоз­можно идентифицировать квартиры, следует руководствоваться Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управ­лении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Данный Закон распространяет свое действие на все правоотношения по организации и осуществлению жилищного строительства, возникающие с 01.01.2004, и является обязатель­ным для применения всеми субъектами такого строительства.

Таким образом, предприятия, не соответствующие требова­ниям к управляющим, содержащимся в Законе Украины «О финан­сово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», начиная с 01.01.2004 не могут самостоятельно организовывать массо­вое жилищное строительство и привлекать денежные средства физических и юридических лиц путем заключения договоров, пре­дусматривающих осуществление доверительного управления денежными средствами.

Несоблюдение требований упомянутого Закона может иметь следствием признание заключенных договоров относительно привле­чения денежных средств физических и юридических лиц недействи­тельными в соответствии со ст.215 Гражданского кодекса Украины.

В конкретных действиях или бездействии должностных лиц, заключав­ших такие договоры, могут содержаться признаки уголовного или ад­министративного правонарушения, влекущие соответствующую ответственность.

Конечно, форма финансирования строительства, предусмот­ренная Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операци­ях с недвижимостью», может существовать параллельно с суще­ствующими механизмами финансирования, например, в случае фи­нансирования лицом строительства для себя индивидуального дома или использования строительной организацией банковского кредита, привлечения инвестиций для строительства многоквар­тирного дома с последующей продажей квартир.

Другие вопросы, которые могут возникнуть в связи с финансиро­ванием строительства жилья, следует решать, руководствуясь, в част­ности, Гражданским кодексом Украины и Хозяйственным кодек­сом Украины.

Надеюсь, уважаемый Виктор Иванович, что изложенная в настоя­щем письме позиция Комитета Верховной Рады Украины по вопросам финансов и банковской деятельности будет стимулировать деятель­ность субъектов хозяйствования, участвующих в решении проблемы обеспечения жильем населения Украины.

С уважением,

Председатель Комитета                                            С. Буряк