О реализации Закона Украины О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем

Уважаемые пользователи!

Постановлением Кабинета Министров Украины от 13.06.2023 № 596 “Некоторые вопросы выполнения требований Закона Украины О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем” был утвержден Порядок распространения действия Закона Украины “О гарантировании вещных прав на объект объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем” на объекты строительства и их составные части, которые после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта станут самостоятельными объектами недвижимого имущества (квартира, гаражный бокс, другое жилое или нежилое помещение, машино -место и т.п.), право на выполнение строительных работ в отношении которых приобретено до вступления в силу указанного Закона.

Настоящий Порядок определяет условия, механизм и особенности распространения действия Закона Украины "О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем" на объекты строительства и их составные части, которые после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта станут самостоятельными объектами недвижимого имущества (квартира, гаражный бокс, другое жилое или нежилое помещение, машино-место и т.п.), право на выполнение строительных работ, в отношении которых введено до вступления в силу Закона.

Термины, употребляемые в Порядке:

- актуализация сведений (данных) в Единой государственной электронной системе в сфере строительства (актуализация данных в электронной системе) – это процесс/процедура подтверждения сведений (данных), содержащихся в Единой государственной электронной системе в сфере строительства, и внесение новых дополнительных или актуальных сведений (данных) к электронной системе уполномоченными лицами, определенными настоящим Порядком;

- право инвестора - это сведения Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о праве, возникающем на объект строительства (его составную часть), право на выполнение строительных работ которого приобретено до вступления в силу Закона, в соответствии с заключенными сделками, предусматривающими право на получение объекта строительства или его составных частей в собственность после принятия в эксплуатацию оконченного строительством объекта.

Этим Порядком устанавливаются следующие положения:

Сведения Государственного реестра прав на недвижимое имущество о праве инвестора имеют информационный характер и отражаются только по состоянию на дату государственной регистрации права инвестора впервые. Дальнейший переход права инвестора не подлежит государственной регистрации.

Право инвестора не предоставляет приоритет лицу в случае возникновения споров по поводу имущественных прав.

Действие этого Порядка распространяется на объекты строительства и их составные части, по которым финансирование (инвестирование) осуществлялось исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, в том числе осуществлявшие привлечение средств с использованием форвардных контрактов и деривативов, юридических лиц, осуществлявших привлечение средств путем отчуждения имущественных прав (в том числе с использованием форвардных контрактов и деривативов), а также путем эмиссии целевых корпоративных облигаций, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта ) жилищного строительства.

Действие этого Порядка не распространяется на неделимые объекты незавершенного строительства, объекты строительства, имеющие статус памятника культурного наследия или только что обнаруженного объекта культурного наследия.

Решение о распространении действия Закона на объекты строительства и их составные части принимается заказчиком при совершении следующих действий:

актуализации данных в электронной системе о:

- градостроительные условия и ограничение застройки земельного участка (или указание основания, при котором строительство объектов может осуществляться при отсутствии градостроительных условий и ограничений);

- технические условия (для объектов, строительство которых может производиться при отсутствии технических условий (при наличии);

- проектная документация на строительство, в отношении которой получено право на выполнение строительных работ;

- положительный отчет по результатам экспертизы проектной документации на строительство;

- право на выполнение строительных работ;

- присвоение адреса объекта строительства и его составных частей (кроме объектов строительства и их составных частей, которым уже присвоен адрес);

прохождение процедуры верификации сведений о:

- фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью и их управляющих, институты совместного инвестирования (для паевого фонда — компании по управлению активами), в том числе осуществлявшие привлечение средств с использованием форвардных контрактов и деривативов, юридических лиц, осуществлявших привлечение средств путем отчуждения имущественных прав, эмитентов целевых корпоративных облигаций, исполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства, через которые осуществлялось привлечение денежных средств от физических и юридических лиц;

- заключенные сделки, предусматривающие право на получение объекта строительства или его составных частей в собственность после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта;

- лиц, которые в соответствии с заключенными сделками приобретают право на получение объекта строительства или его составных частей в собственность после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта;

- предоставление банковских гарантий в пользу лиц, которые в соответствии с заключенными после вступления в силу настоящего Порядка сделки приобретают право на получение объекта строительства или его составных частей в собственность после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта относительно отсутствия прав третьих лиц на такие объекты или права юридических лиц, осуществлявших привлечение средств путем отчуждения имущественных прав;

- определение перечня будущих объектов недвижимости, которые будут составлять гарантийную долю (кроме случаев, если привлечение средств для финансирования (инвестирования) строительства объекта осуществляется через фонды финансирования строительства).

Актуализация данных в электронной системе осуществляется с учетом особенностей, определенных настоящим Порядком:

- проектировщиком;

- экспертной организацией;

- органами государственного архитектурно-строительного контроля.

Банковская гарантия должна быть сроком не менее чем на три года в течение строительства объекта строительства, но в любом случае на срок до даты принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта, и не менее одного года со дня принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта . В случае, когда привлечение средств путем отчуждения имущественных прав приобретателем права в отношении одного объекта строительства осуществляется разными юридическими лицами, банковская гарантия предоставляется каждому юридическому лицу отдельно.

Денежная сумма гарантии должна быть не менее 10 процентов стоимости всех будущих объектов недвижимости, по которым по заказчику регистрируются специальное имущественное право, рассчитанное как произведение общей площади этих будущих объектов недвижимости, умноженной на опосредованную стоимость сооружения жилья по состоянию на дату выдачи гарантии .

Сведения о предоставлении гарантии публикуются на портале электронной системы.

Определение списка будущих объектов недвижимости, которые будут составлять гарантийную долю, осуществляется заказчиком с использованием электронной системы.

Принятие решения о распространении действия Закона на объекты строительства (их составные части), право на выполнение строительных работ в отношении которых вступило в силу в силу Закона, осуществляется заказчиком через подачу заявления о государственной регистрации:

- права инвестора на объекты строительства (их составные части), в отношении которых совершены сделки, предусматривающие право на получение объекта строительства (его составных частей) в собственность после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта до принятия решения о распространении действия Закона;

- специального имущественного права на будущие объекты недвижимости, в отношении которых не совершены сделки, предусматривающие право на получение объекта строительства или его составных частей в собственность после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта до принятия решения о распространении действия Закона;

- гарантийной доли на будущие объекты недвижимости, определенной в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 03.01.2023 № 8 "Об определении минимального размера гарантийной доли строительства объектов недвижимого имущества" (кроме случаев, если привлечение средств для финансирования (инвестирования) строительства) объекта осуществляется через фонды финансирования строительства).

Заявление формируется заказчиком с использованием электронной системы. Такому заявлению автоматически присваивается электронной системой регистрационный номер, предоставляемый государственному регистратору прав на недвижимое имущество при обращении за государственной регистрацией соответствующих вещных прав, обременений прав.

Заявление получается государственным регистратором исключительно в электронной форме путем электронного информационного взаимодействия между электронной системой и Государственным реестром прав на недвижимое имущество.

Не позднее чем за 10 дней до подачи такого заявления заказчик письменно уведомляет о намерении принятия решения о распространении действия Закона на объекты строительства (их составные части), лиц, которыми осуществлялось инвестирование (финансирование) объекта строительства, и размещает соответствующую информацию на своем веб-сайте и вносит информацию о размещении такого сообщения на своем веб-сайте через электронный кабинет в электронную систему.

Также настоящим Порядком вносятся изменения в Постановление Кабинета Министров Украины от 07.07.2021 № 690 "Об утверждении Порядка присвоения адресов объектам строительства, объектам недвижимого имущества", дополнив пунктом 3.1 такого содержания:

Документы для присвоения, изменения, корректировки, аннулирования адреса подаются уполномоченным органом по присвоению адресов:

- исключительно в электронной форме через электронный кабинет Единой государственной электронной системы в сфере строительства - относительно объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями;

- лично через центр предоставления административных услуг или в электронной форме через электронный кабинет Единой государственной электронной системы в сфере строительства, или направляются заказным письмом с описанием вложения центра предоставления административных услуг - относительно объектов, по классу последствий (ответственности) принадлежащих с незначительными последствиями (СС1).

Конфедерация строителей Украины