Наказ від 27.08.2012 № 3379/430 Про затвердження Порядку визначення вартості відтворення або заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд багатоповерхового житлового будівництва

ФОНД ДЕРЖАВНОГО МАЙНА УКРАЇНИ
МІНІСТЕРСТВО РЕГІОНАЛЬНОГО РОЗВИТКУ, БУДІВНИЦТВА ТА ЖИТЛОВО-КОМУНАЛЬНОГО ГОСПОДАРСТВА УКРАЇНИ

НАКАЗ

Зареєстровано в Міністерстві юстиції України
19 вересня 2012 р. за N 1608/21920

Про затвердження Порядку визначення вартості відтворення або заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд багатоповерхового житлового будівництва

Відповідно до пункту 3 постанови Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року N 1103 "Деякі питання визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються)"

НАКАЗУЄМО:

1. Затвердити Порядок визначення вартості відтворення або заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд багатоповерхового житлового будівництва, що додається.

2. Управлінню з питань оціночної діяльності Департаменту координації розробки та виконання програмних документів, оцінки та розпорядження об'єктами державної власності Фонду державного майна України у встановленому порядку забезпечити подання цього наказу на державну реєстрацію до Міністерства юстиції України.

3. Контроль за виконанням цього наказу покласти на заступника Голови Фонду державного майна України та заступника Міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України відповідно до розподілу функціональних обов'язків.

4. Цей наказ набирає чинності з дня його офіційного опублікування.

Порядок визначення вартості відтворення або заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд багатоповерхового житлового будівництва

I. Загальні положення

1. Цей Порядок застосовується для визначення вартості заміщення (відтворення) багатоповерхових житлових будинків, у тому числі малометражних і спеціальних, та гуртожитків, а також їх частин (блоків, секцій, окремих квартир, нежитлових приміщень, підвалів і паркінгів).

Вартість заміщення (відтворення) багатоповерхових житлових будинків або їх частин відповідно до цього Порядку може визначатися на основі:

Збірника укрупнених показників вартості відтворення багатоповерхових житлових будинків, що міститься в розділі 5 Стандарту Міністерства з питань житлово-комунального господарства України СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0016:2009 "Житлові будинки. Збірник укрупнених показників вартості відтворення багатоповерхових житлових будинків", затвердженого наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 07 лютого 2009 року N 31 (далі - Збірник);

вартості оцінюваного будинку, зокрема кошторисної вартості його будівництва за затвердженою проектною документацією;

вартості подібного до оцінюваного будинку об'єкта, зокрема кошторисної вартості його будівництва за затвердженою проектною документацією;

застосування інших методів, обґрунтованих належним чином у звіті про оцінку майна.

2. Оцінка житлових будинків та їх частин з поверховістю до 3 поверхів включно проводиться відповідно до Порядку визначення вартості відтворення чи заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд малоповерхового житлового будівництва, затвердженого наказом Фонду державного майна України та Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 23 грудня 2004 року N 2929/227, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18 січня 2005 року за N 54/10334.

3. Поверховість будинків визначається кількістю надземних поверхів, включаючи мансардний поверх, технічні і цокольний поверхи, якщо верх перекриття цокольного поверху знаходиться вище середньої планувальної позначки землі не менше ніж на 2 м. Якщо окремі частини будинку (блоки, секції) мають різну кількість надземних поверхів, поверховість визначається для кожного блока (секції) окремо.

II. Інформаційні показники для визначення вартості заміщення (відтворення) багатоповерхових житлових будинків та/або їх частин

1. Укрупнені показники вартості відтворення багатоповерхових житлових будинків об'єктів-аналогів, зазначених у Збірнику, до оцінюваних будинків призначаються для оцінки із застосуванням витратного підходу до будинків з кількістю поверхів від 4 (включно) до 24 як зданих в експлуатацію, так і незавершених будівництвом.

2. Інформація про об'єкти-аналоги містить укрупнені показники вартості відтворення житлових будинків, їх частин, у тому числі нежитлових вбудованих, вбудовано-прибудованих приміщень (далі - нежитлові приміщення), відносну вартість (питому вагу) конструктивних елементів, що розраховані станом на 01 січня 2007 року, а також ознаки складності зовнішніх стін із цегли та каменів керамічних або силікатних, основні ознаки категорій якості внутрішнього опорядження, усереднені показники питомої ваги (відносної вартості) інженерного обладнання житлових будинків різної поверховості.

3. Укрупнені показники вартості відтворення враховують:

усі прямі витрати на будівельні та монтажні роботи, що складаються з вартості трудових та матеріально-технічних ресурсів;

загальновиробничі витрати будівельно-монтажних організацій;

витрати на спорудження тимчасових будівель та споруд;

додаткові витрати під час виконання будівельно-монтажних робіт у зимовий та літній періоди;

витрати на утримання служби замовника, включаючи витрати на технічний та авторський нагляди;

витрати на проектні роботи та витрати, пов'язані з проведенням експертизи проектів будівництва;

адміністративні витрати будівельно-монтажних організацій (підрядника);

кошторисний прибуток (прибуток підрядника);

кошти на покриття ризику всіх учасників будівництва;

податок на додану вартість.

Укрупнені показники вартості відтворення об'єктів-аналогів не враховують витрат на підготування території до будівництва, створення зовнішніх інженерних мереж, споруд та благоустрій.

4. Укрупнені показники вартості відтворення формуються за видами об'єктів - представників різних цінових груп, що визначаються кількістю поверхів, архітектурно-планувальними та конструктивними характеристиками будинків, і включають вартість відтворення всіх загальних будівельних, а також спеціальних будівельних робіт, у тому числі:

санітарно-технічні роботи: централізоване або автономне опалення, газопостачання, централізоване постачання холодної та гарячої води, дощова та побутова каналізації, вентиляція, кондиціонування;

електротехнічні роботи і слабкострумові пристрої: освітлення, ліфти, радіо, телефон, телебачення, блискавкозахист, замково-переговорне обладнання, автоматизація і диспетчеризація інженерного обладнання тощо.

Укрупнені показники вартості об'єктів-аналогів п'яти і більше поверхів, якщо інше не зазначено у Збірнику, визначаються з урахуванням наявності у будинку технічного підвалу.

5. Укрупнені показники вартості відтворення об'єктів-аналогів, зазначені у Збірнику, визначені для:

багатоповерхових житлових будинків, які запроектовані і збудовані до 1983 року включно (об'єкти-аналоги старого покоління);

багатоповерхових житлових будинків, що запроектовані для будівництва після 1983 року (об'єкти-аналоги нового покоління).

Об'єкти-аналоги можуть складатись із блоків (секцій), які відрізняються за:

кількістю поверхів;

видом (торцевий, середній, спарений, одиничний);

наявністю чи відсутністю нежитлових приміщень, підвалу, мансарди;

середньою загальною площею квартири;

категорією якості внутрішнього опорядження.

6. Об'єкти-аналоги старого покоління характеризуються за такими показниками:

кількість поверхів;

висота поверху - 2,8 м;

конструктивно-технологічні характеристики стін;

клас якості (капітальність) будинку;

будівельний об'єм будинку;

вартість відтворення одного м³ загального будівельного об'єму будинку (грн/м³);

перелік і опис конструктивних елементів, видів робіт та інженерного обладнання;

питома вага (відносна вартість) основних конструктивних елементів, видів робіт та інженерного обладнання в загальній вартості будинку.

Для приведення характеристик конструктивних елементів, видів робіт і інженерного обладнання об'єкта-аналога у відповідність до характеристик відповідних елементів оцінюваного будинку необхідно використовувати передбачені у Збірнику поправні коефіцієнти та примітки.

7. Об'єкти-аналоги нового покоління характеризуються такими показниками:

загальною характеристикою: кількість поверхів і кількість квартир, клас якості (капітальність) будинку, конструктивна схема та конструктивно-технологічні характеристики стін, категорія якості внутрішнього опорядження;

основними техніко-економічними показниками: будівельний об'єм, у тому числі надземної і підземної частин будинку, площа забудови, висота поверху, загальна площа квартир, середня загальна площа квартири, корисна площа нежитлових приміщень (за їх наявності), довжина і ширина будинку, кількість секцій, вартість відтворення одного м² загальної площі квартир будинку, вартість відтворення одного м³ загального будівельного об'єму будинку, вартість відтворення одного місця в гуртожитку;

графічною інформацією у такому складі: фасад, розріз і план типового поверху, яка використовується для більш обґрунтованого їх вибору;

характеристикою конструктивних елементів, видів робіт та інженерного обладнання, які включають їх перелік, узагальнений опис та питому вагу в загальній вартості будинку;

експлікацією квартир із зазначенням їх кількості та кількості кімнат у таких квартирах, житлової та загальної площ квартир (без літніх приміщень), а також середньої житлової і загальної площ квартир будинку.

8. У Збірнику передбачено такі види багатоповерхових житлових будинків за конструктивно-технологічними характеристиками стін з відповідною нумерацією, визначеною у Збірнику: цегляні (1); дрібноблокові (2); великоблокові (3); великопанельні (4); монолітні (5); комбіновані (6), а також ознаки категорій якості внутрішнього опорядження будинку: спрощене (С), поліпшене (П), високоякісне (В).

Окремі об'єкти-аналоги, що мають нежитлові приміщення, характеризуються також укрупненими показниками вартості відтворення одного м² загальної корисної площі таких приміщень, визначених за умови, що вартість таких нежитлових приміщень не враховує вартості допоміжних приміщень.

9. Показники та характеристики об'єктів-аналогів обох поколінь, зазначені у Збірнику, включають уніфіковану ідентифікаційну частину.

Повний код об'єкта-аналога, що враховує основні характеристики будинків, має таку структуру:

X.XX.X. - XX.X.X.X,

де (зліва направо) X - номер підрозділу Збірника;

XX - порядковий номер об'єкта-аналога;

X - номер типорозміру;

XX - кількість поверхів;

X - вид будинку за конструктивно-технологічними характеристиками стін;

X - клас якості (капітальність);

X - кількість блоків (секцій) у будинку.

Структурні елементи коду об'єкта-аналога відокремлюються один від одного крапкою.

З урахуванням зазначеного, наприклад, код об'єкта-аналога 1.49.1. - 09.1.3.4 містить інформацію (зліва направо) про:

1 - номер підрозділу Збірника;

49 - порядковий номер об'єкта-аналога у відповідному підрозділі Збірника;

1 - номер типорозміру;

09 - кількість поверхів (поверховість) об'єкта-аналога;

1 - ознаку цегляного будинку за конструктивно-технологічними характеристиками стін;

3 - клас якості (капітальність);

4 - кількість блоків (секцій).

Для об'єктів-аналогів, які наведені одним типорозміром, на місці розряду коду - "номер типорозміру" зазначається одиниця.

У разі коли об'єкт-аналог наведений кількома типорозмірами, на місцях розрядів його коду - "номер типорозміру" і "кількість секцій" - зазначається нуль, а конкретні значення розрядів наводяться у кодах відповідних типорозмірів такого об'єкта-аналога.

10. Скорочений код типу об'єкта-аналога складається з трьох цифрових знаків. Його перший знак відповідає номеру розділу Збірника, а два інших є порядковим номером такого об'єкта-аналога у відповідному розділі Збірника.

III. Порядок визначення площі забудови, загальної площі, будівельного об'єму житлового будинку та окремих його частин

1. Площа забудови будинку визначається як площа горизонтального перерізу по зовнішньому обводу будинку на рівні цоколя, включаючи частини, що виступають.

Площа під будинком, розташованим на стовпах, а також проїзди під будинком включаються до площі забудови будинку.

2. Загальну площу квартири житлового будинку визначають як суму площ усіх приміщень квартири, вбудованих шаф і літніх приміщень, підрахованих із такими знижувальними коефіцієнтами для:

балконів і терас - 0,3;

лоджій - 0,5;

засклених балконів - 0,8;

веранд, засклених лоджій і холодних комор - 1,0.

При цьому площа під маршем внутрішньоквартирних сходів з висотою від підлоги до низу конструкцій, що виступають, 1,6 м і більше включається до площі приміщень, у яких розташовані сходи.

3. Загальну площу квартир житлового будинку визначають як суму загальної площі всіх квартир такого будинку, визначену з урахуванням пункту 2 цього розділу.

Площі горища, технічного горища, технічного підвалу, позаквартирних комунікацій, а також тамбурів, сходових кліток, ліфтових та інших шахт, портиків, ґанків, зовнішніх відкритих сходів до загальної площі квартир житлового будинку не включаються.

Середня загальна площа квартир оцінюваного будинку визначається шляхом ділення загальної площі квартир на кількість квартир цього будинку.

Загальна корисна площа нежитлових приміщень визначається як сума площ розташованих у житловому будинку всіх таких приміщень, а також внутрішніх балконів і антресолей у залах, фойє тощо, за винятком сходових кліток, ліфтових шахт, внутрішніх сходів і пандусів.

До загальної корисної площі нежитлових приміщень не включаються площі горища (технічного горища), технічного підвалу, якщо висота від підлоги до низу конструкцій, що виступають, менше 1,9 м, а також лоджій, тамбурів, зовнішніх балконів, портиків, ґанків та зовнішніх відкритих сходів.

4. Загальну площу приміщень гуртожитків і спеціалізованих будинків для ветеранів війни та праці, громадян похилого віку та інвалідів визначають як суму площ житлових кімнат, у тому числі вбудованих шаф, нежитлових приміщень, приміщень, призначених для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його користувачів (сходові клітки, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, комори, сміттєзбиральні камери, технічні поверхи, теплі горища, підвали, шахти тощо) (далі - допоміжні приміщення), а також літніх приміщень з коефіцієнтами, зазначеними в пункті 2 цього розділу.

5. Площу приміщень житлових будинків визначають за їх розмірами, що вимірюються між опорядженими поверхнями стін і перегородок на рівні підлоги (без урахування плінтусів). У разі визначення площі мансардного житлового приміщення враховують площу такого приміщення з висотою похилої стелі не менше 1,5 м при нахилі 30° до горизонту; 1,1 м - при нахилі 45°; 0,5 м - при нахилі 60° і більше. У разі проміжних значень висота визначається шляхом інтерполяції. Площу приміщення з меншою висотою враховують у загальній площі з коефіцієнтом 0,7. При цьому мінімальна висота стіни повинна становити 1,2 м за умови нахилу стелі 30°, 0,8 м - за умови нахилу стелі від 45° до 60°; не обмежується - за умови нахилу стелі 60° і більше.

Під час визначення площ мансардних нежитлових приміщень ураховуються площі таких приміщень з висотою похилої стелі не менше 1,9 м.

6. Загальний будівельний об'єм житлового будинку визначають як суму будівельних об'ємів вище позначки ± 0,00 (надземна частина) та нижче цієї позначки (підземна частина). За позначку ± 0,00 приймається, як правило, рівень поверхні чистої підлоги (далі - чиста підлога) першого поверху будинку.

Будівельний об'єм надземної і підземної частин будинку визначають у межах обмежуючих поверхонь із включенням огороджувальних конструкцій: стін, утепленої покрівлі, світлових ліхтарів тощо, починаючи з позначки чистої підлоги кожної з частин будинку без урахування проїздів і просторів під будинками на опорах.

При цьому до загального будівельного об'єму будинку включають об'єми підвалу, мансардного поверху, технічних поверхів (нижнього, середніх, верхнього), а також об'єми шахт ліфтів і шахт виходу на покрівлю, що виступають над покрівлею.

Будівельний об'єм еркерів, тамбурів, засклених галерей, лоджій, які розміщуються в межах обмежуючих поверхонь будинку, включається до загального об'єму.

Виміри по зовнішньому обводу стін повинні виконуватися з урахуванням товщини шару штукатурки (тиньку) або обличкування.

Об'єми портиків, входів до підвалів, приямків, ґанків, літніх приміщень (незасклених балконів і лоджій, відкритих терас), які розміщуються поза обмежувальними поверхнями будинку, до загального об'єму будинку не входять.

7. Будівельний об'єм окремої квартири (нежитлових приміщень) житлового будинку визначається як добуток її (їх) площі в межах обмежувальних поверхонь по зовнішньому обводу зовнішніх стін та по осях внутрішніх обмежувальних стін на висоту поверху, що складається з висоти приміщень і товщини перекриття над поверхом, на якому знаходиться квартира (нежитлові приміщення).

Об'єм квартири (нежитлових приміщень) визначається як добуток загальної площі квартири (нежитлових приміщень) і висоти поверху.

Для оцінки квартири (нежитлових приміщень) її (їх) корисний об'єм збільшується на частину об'єму допоміжних приміщень, пропорційну об'єму такої квартири (нежитлових приміщень).

8. Будівельний об'єм підземної частини будинку, який має цокольний поверх або підвал, визначається множенням площі горизонтального перетину по зовнішньому обводу будинку на рівні першого поверху вище цоколя на висоту, виміряну від позначки чистої підлоги першого поверху до рівня підлоги цокольного поверху, підвалу, у тому числі технічного підвалу, призначеного для розміщення інженерного обладнання і прокладання комунікацій.

Будівельний об'єм підземної частини будинку, який не має підвалу, у тому числі технічного підвалу, визначається шляхом множення площі горизонтального перетину по зовнішньому обводу будинку на рівні першого поверху вище цоколя на висоту цоколя, що вимірюється від позначки чистої підлоги першого поверху до рівня вимощення спланованої позначки землі. За умови розташування будинку на рельєфі або східчастій конструкції цоколя за висоту цокольної частини будинку береться її середнє значення.

Якщо будинок складається з житлової і нежитлової частин, будівельний об'єм кожної з цих частин визначається як сума об'ємів їх наземної і підземної частин. При цьому об'єм частини будинку нижче позначки чистої підлоги першого поверху (підвал, цоколь) розподіляється між житловою і нежитловою частинами пропорційно їх об'ємам у загальному об'ємі будинку вище позначки чистої підлоги першого поверху. У разі коли нежитлові приміщення розміщені в підвалі будинку, будівельний об'єм підземної частини будинку, який підлягає розподілу з віднесенням відповідних часток до житлової і нежитлової частин будинку, зменшується на об'єм, що належить до нежитлових приміщень. У такому разі в оцінці використовуються розрахункові об'єми житлової частини і нежитлової частини будинку, які визначаються за формулами:

V_(р)ж.ч. = V_ж.ч. х К_п.ч.,

де V_(р)ж.ч. - розрахунковий об'єм житлової частини будинку;

V_ж.ч. - будівельний об'єм житлової частини будинку;

К_п.ч. - коефіцієнт з урахуванням частки підземної частини об'єму будинку в складі житлової і нежитлової частин будинку, який визначається за формулою:

де V_б - загальний будівельний об'єм оцінюваного будинку;

V_{(р)н.ж.ч.} = (V_н.ж.ч.(+) + V_н.ж.ч.(-)) х К_п.ч.,

де V_{(р)н.ж.ч.} - розрахунковий об'єм нежитлової частини будинку;

V_н.ж.ч.(+) - будівельний об'єм нежитлової частини будинку вище позначки чистої підлоги першого поверху;

V_н.ж.ч.(-) - будівельний об'єм нежитлової частини будинку нижче позначки чистої підлоги першого поверху.

9. Будівельний об'єм житлового будинку, що складається з окремих блоків (секцій), які відрізняються за висотою, конфігурацією в плані забудови або конструктивними рішеннями, визначається як сума об'ємів цих блоків (секцій). Під час визначення об'ємів окремих блоків (секцій) будинку стіна, що розмежовує частини будинку, належить до тієї частини, якій вона відповідає за висотою чи конструкцією, а стіни, що розмежовують житлову і нежитлову частини будинку, належать до його житлової частини.

IV. Система поправок на відмінність оцінюваного житлового будинку від об'єктів-аналогів

1. За наявності відмінностей умов будівництва, класу якості (капітальності), загальних показників, об'ємно-планувальних і технічних характеристик житлового будинку від характеристик відібраного для оцінки об'єкта-аналога до його вартості відтворення застосовуються поправки, які визначаються у формі поправних коефіцієнтів.

Система введення поправок до вартості заміщення житлового будинку, що оцінюється, передбачає певні види поправок у:

класі якості (капітальності) будинків;

регіональних і місцевих умовах будівництва;

загальних показниках;

об'ємно-планувальних показниках;

конструктивних елементах і видах робіт;

системах інженерного обладнання і окремих елементах будинків (ліфти, ґанки, балкони тощо) (наявність/відсутність або відмінність таких систем).

Для введення поправних коефіцієнтів на конструктивно-технологічні характеристики стін, інженерне забезпечення, матеріал чи вид робіт житлового будинку застосовуються питома вага основних конструктивних елементів, видів робіт та інженерного обладнання (далі - структурні елементи), зазначені у Збірнику.

Питома вага структурного елемента визначається у відсотках відносно вартості будинку на підставі вартості такого структурного елемента. Сума питомої ваги усіх структурних елементів об'єкта-аналога дорівнює 100 %.

2. Залежно від строку служби, строку експлуатації, конструктивно-технологічних характеристик стін, перекриттів та наявного інженерного обладнання житлові будинки розподіляються на класи якості (капітальності), наведені у додатку А до Збірника.

Якщо клас якості (капітальності) об'єкта оцінки не відповідає капітальності об'єктів-аналогів, наведених у Збірнику, до їх укрупнених показників необхідно застосувати поправні коефіцієнти для врахування класів якості (капітальності) об'єкта оцінки, наведені в таблиці 1.

Таблиця 1

Поправні коефіцієнти для врахування класів якості (капітальності) об'єкта оцінки

3. Укрупнені показники вартості відтворення житлових будинків не враховують зростання вартості будівництва в сейсмічних районах (крім зазначеного у Збірнику об'єкта-аналога типу 1.44). Для оцінки житлових будинків, розташованих у сейсмічних районах (понад 6 балів), до їх укрупнених показників вартості застосовуються поправні коефіцієнти для врахування сейсмічності району розташування об'єкта оцінки, наведені в таблиці 2.

Таблиця 2

Поправні коефіцієнти для врахування сейсмічності району розташування об'єкта оцінки

Перелік населених пунктів, що перебувають у сейсмонебезпечних зонах, а також сейсмічність у балах таких пунктів наведено в додатку А до ДБН В.1.1 - 12:2006 "Будівництво у сейсмічних районах України", затверджених наказом Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України від 23 серпня 2006 року N 282 (далі - ДБН В.1.1 - 12:2006).

Для житлових будинків у населених пунктах, не наведених у додатку А до ДБН В.1.1 - 12:2006, сейсмічність у балах визначається безпосередньо за картами загального сейсмічного районування території України з врізкою карт Автономної Республіки Крим та Одеської області (додаток Б до ДБН В.1.1 - 12:2006).

У разі розміщення об'єктів оцінки в районах з іншими особливими умовами будівництва (розроблювані, карстові території, осідаючі ґрунти тощо) до укрупнених показників вартості відтворення об'єктів-аналогів, наведених у Збірнику, застосовується поправний коефіцієнт 1,11.

4. Поправками на відмінність загальних показників оцінюваного будинку та об'єктів-аналогів є:

а) поправні коефіцієнти, що враховують перевищення будівельного об'єму оцінюваного будинку щодо об'єму об'єкта-аналога понад 5 %.

Такі коефіцієнти до показників вартості відтворення об'єктів-аналогів становлять:

для цегляних і дрібноблокових будинків - 0,95;

для великопанельних і великоблокових будинків - 0,98.

У разі коли будівельний об'єм оцінюваного будинку перевищує об'єм об'єкта-аналога до 5 % включно, вартість відтворення об'єкта-аналога не коригується.

Зазначені поправки використовуються під час застосування спрощеного методу оцінки;

б) поправка для оцінюваних будинків з підвалом, якщо в об'єкта-аналога підвал відсутній.

У такому разі вартість будинку за спрощеним методом визначається як сума вартостей надземної і підземної частин. При цьому вартість підвалу визначається шляхом множення укрупнених показників вартості відтворення об'єкта-аналога на будівельний об'єм підземної частини житлового будинку з коефіцієнтом 0,8.

5. Поправками на відмінність об'ємно-планувальних показників оцінюваного будинку та об'єктів-аналогів є:

а) поправний коефіцієнт з урахування відмінностей висоти поверху оцінюваного будинку порівняно з висотою поверху об'єкта-аналога.

Укрупнені показники вартості відтворення об'єктів-аналогів визначені у Збірнику переважно для багатоповерхових житлових будинків із середньою висотою поверху - 2,8 м, яку мають будинки найбільш масової забудови. Для випадків, коли висота поверхів об'єкта оцінки відрізняється від висоти поверхів об'єкта-аналога, наведеного у Збірнику, до показників вартості відтворення об'єкта-аналога необхідно застосовувати поправні коефіцієнти на відмінність висоти поверху об'єкта оцінки від базової висоти об'єкта-аналога - 2,8 м, наведені в таблиці 3.

Таблиця 3

Поправні коефіцієнти на відмінність висоти поверху об'єкта оцінки від базової висоти об'єкта-аналога - 2,8 м

Висотою поверху будинку є відстань між відмітками чистих підлог двох суміжних поверхів, яка складається з висоти приміщення і товщини перекриття над поверхом. У разі коли поверхи житлового будинку є різними за висотою, розраховується середньозважена висота поверху такого будинку.

У разі коли поверхи будинку є різними за висотою та площею, розраховується середньозважена висота поверху за формулою:

де h_i - висота i-го поверху;

S_i - площа i-го поверху;

n - кількість поверхів;

б) поправний коефіцієнт у зв'язку з більшою чи меншою кількістю поверхів оцінюваного будинку порівняно з об'єктом-аналогом.

Якщо оцінюваний будинок, його блок (секція) відрізняються від об'єктів-аналогів на один поверх, показник його вартості заміщення визначається із застосуванням поправних коефіцієнтів на відмінність у кількості поверхів між об'єктом-аналогом та об'єктом оцінки, зазначеними у таблиці 4.

Таблиця 4

Поправні коефіцієнти на відмінність у кількості поверхів між об'єктом-аналогом та об'єктом оцінки

В окремих випадках за умови поверховості об'єктів-аналогів понад 12 поверхів, коли основні конструктивно-технологічні характеристики стін об'єкта оцінки і об'єкта-аналога однакові, кількість поверхів оцінюваного будинку може перевищувати кількість поверхів об'єкта-аналога на 2 - 5 поверхів. У такому разі до укрупнених показників вартості відтворення об'єктів-аналогів застосовуються поправні коефіцієнти до показників вартості відтворення об'єктів-аналогів у разі перевищення кількості поверхів об'єкта оцінки на 2 - 5 поверхів згідно з таблицею 4.1.

Таблиця 4.1

Поправні коефіцієнти до показників вартості відтворення об'єктів-аналогів у разі перевищення кількості поверхів об'єкта оцінки на 2 - 5 поверхів

в) поправний коефіцієнт на різну величину середньої загальної площі квартир в оцінюваному будинку і об'єкті-аналогу.

За різних розмірів середньої загальної площі квартир об'єктів-аналогів вартість заміщення об'єкта оцінки визначається з використанням поправних коефіцієнтів до укрупнених показників вартості відтворення об'єктів-аналогів у разі відмінностей середньої загальної площі квартир об'єкта оцінки порівняно з середньою загальною площею квартири 55 - 65 м² об'єкта-аналога, зазначених у таблиці 5.

Таблиця 5

Поправні коефіцієнти до укрупнених показників вартості відтворення об'єктів-аналогів у разі відмінностей середньої загальної площі квартир об'єкта оцінки порівняно з середньою загальною площею квартири 55 - 65 м² об'єкта-аналога

Для житлових будинків з малометражними квартирами (готельного типу, для малосімейних, спеціалізованих житлових будинків для інвалідів і осіб похилого віку та гуртожитків) поправні коефіцієнти, наведені в таблиці 5, не використовуються.

Наприклад, розрахувати поправний коефіцієнт впливу на вартість заміщення оцінюваного будинку із середньою загальною площею квартири 92,0 м², для якої згідно з даними таблиці 5 поправний коефіцієнт становить 0,95, за умови, що об'єкт-аналог має середню загальну площу квартири 79,8 м², якій відповідає поправний коефіцієнт 0,98. У такому випадку поправний коефіцієнт становить:

0,95 : 0,98 = 0,97;

г) поправні коефіцієнти на відмінність у кількості секцій між об'єктом-аналогом та об'єктом оцінки наведено у таблиці 6.

Таблиця 6

Поправні коефіцієнти на відмінність у кількості секцій між об'єктом-аналогом та об'єктом оцінки

6. Поправний коефіцієнт К_і на відмінність конструктивних елементів і видів робіт оцінюваного будинку і об'єкта-аналога розраховується як відношення укрупнених показників вартості кожного з таких структурних елементів відповідно оцінюваного будинку і об'єкта-аналога, а саме:

К_і = в_ео : в_еа,

де в_ео - укрупнені показники вартості структурного елемента оцінюваного будинку;

в_еа - укрупнені показники вартості відповідного структурного елемента об'єкта-аналога.

Укрупнені показники вартості для всіх основних елементів будівель: фундаментів, стін, перекриттів, перегородок, підлог, заповнення прорізів та покрівель, визначені для найбільш розповсюджених варіантів застосування різних матеріалів і технологій у практиці будівництва житла в Україні, наведені в Збірнику у відповідних одиницях виміру (грн/м², грн/м³, грн/п. м).

6.1. У разі заміни кількох видів одного конструктивного елемента об'єкта-аналога на кілька інших видів такого елемента в оцінюваному будинку визначення поправного коефіцієнта К_е здійснюється з використанням середньозваженої вартості, що враховує частку різних видів цього елемента в загальному обсязі будинків, які порівнюються, а саме:

К_е = в_ес(о) : в _ес(а),

де в_ес(о) - середньозважений укрупнений показник вартості конструктивного елемента оцінюваного будинку, який складається з кількох видів (двох і більше), в гривнях на одиницю виміру елемента;

в_ес(а) - середньозважений укрупнений показник вартості відповідного конструктивного елемента об'єкта-аналога, який також має кілька видів, у гривнях на одиницю виміру елемента.

6.2. Середньозважений укрупнений показник вартості конструктивного елемента оцінюваного будинку в_ес(о) розраховується за даними щодо частки кожного виду елемента в загальному обсязі оцінюваного будинку, отриманої в процесі його обстеження, за формулою:

де D_n - частка n-го виду конструктивного елемента в загальній його кількості для оцінюваного будинку;

в_en(o) - укрупнений показник вартості n-го виду елемента оцінюваного будинку, в гривнях на одиницю виміру елемента.

6.3. Середньозважений укрупнений показник вартості конструктивного елемента об'єкта-аналога в_ес(а) розраховується за даними Збірника щодо питомої ваги кожного виду такого елемента в загальній вартості об'єкта-аналога в такій послідовності:

а) розраховується кількість кожного виду конструктивного елемента об'єкта-аналога, що розглядається:

де g_em(a) - питома вага m-го виду конструктивного елемента об'єкта-аналога, що розглядається, у відсотках;

в_a(v) - укрупнений показник вартості відтворення одного м³ об'єкта-аналога, у гривнях;

V_a - загальний об'єм об'єкта-аналога, у м³;

в_em(a) - укрупнений показник вартості m-го виду конструктивного елемента, що розглядається, у гривнях на відповідну одиницю виміру елемента;

б) визначається частка m-го виду конструктивного елемента в загальній його кількості для об'єкта-аналога за формулою:

в) за даними, отриманими відповідно до підпунктів "а" і "б" цього підпункту, розраховується середньозважений укрупнений показник вартості конструктивного елемента об'єкта-аналога в_ес(a) за формулою:

де D_m - частка m-го виду конструктивного елемента в загальній його кількості для об'єкта-аналога;

в_em(a) - укрупнений показник вартості m-го виду конструктивного елемента об'єкта-аналога, що розглядається, в гривнях на відповідну одиницю виміру.

При цьому визначається загальна питома вага конструктивного елемента об'єкта-аналога як сума питомої ваги окремих його видів, до якої застосовується поправний коефіцієнт К_е, що розрахований відповідно до підпункту 6.1 цього пункту.

7. Поправні коефіцієнти з урахуванням конструктивних відмінностей фундаментів об'єкта оцінки і фундаментів об'єктів-аналогів з різною висотою підземної частини визначаються в такій послідовності:

а) розраховується поправний коефіцієнт як відношення висоти підземної частини оцінюваного будинку до аналогічного показника будинку-аналога, а саме:

К_ф(h) = h_п.ч.о : h_п.ч.а,

де h_п.ч.о - висота підземної частини оцінюваного будинку (підвалу, у тому числі технічного підвалу), яка встановлюється під час обстеження;

h_п.ч.а - висота підземної частини об'єкта-аналога, яка визначається шляхом ділення об'єму його підземної частини V_п.ч.а на площу забудови S_з.а, які для об'єктів-аналогів нового покоління наводяться в Збірнику;

б) відповідно до підпункту 6.1 пункту 6 цього розділу розраховується поправний коефіцієнт, що враховує відмінності фундаментів різних конструктивних рішень (товщина, матеріал тощо) оцінюваного будинку і будинку-аналога, за формулою:

К_ф(в) = в_фо : в_фа,

де в_фо і в_фа - укрупнені показники вартості фундаментів (грн/м²) відповідно до оцінюваного будинку і об'єкта-аналога, які наведені у Збірнику для окремих видів фундаментів;

в) розраховується поправний коефіцієнт на відмінність площ забудови оцінюваного будинку і об'єкта-аналога за формулою:

К_ф(S) = S_о : S_а,

де S_о і S_а - площі забудови відповідно оцінюваного будинку і об'єкта-аналога;

г) визначається загальний поправний коефіцієнт на відмінність фундаментів (підземної частини) оцінюваного будинку і об'єкта-аналога:

К_заг.ф = К_ф(h) х К_ф(в) х К_ф(S)

У разі коли для об'єктів-аналогів окремо визначена питома вага (відносна вартість) земляних робіт - g_з в загальній вартості відтворення об'єкта-аналога, поправний коефіцієнт до цього показника визначається через співвідношення об'ємів підземної частини оцінюваного будинку і об'єкта-аналога, а саме:

де К_з - коефіцієнт земляних робіт;

V_п.ч.о - об'єм підземної частини оцінюваного будинку;

V_п.ч.а - об'єм підземної частини об'єкта-аналога,

і враховується під час визначення загального поправного коефіцієнта на відмінність фундаментів.

8. Укрупнені показники вартості відтворення об'єктів-аналогів зі стінами з цегли та каменів керамічних або силікатних передбачають, як правило, мурування стін середньої складності.

У разі коли складність мурування стін в оцінюваних будинках відрізняється від складності мурування відповідних стін об'єктів-аналогів, до відносної вартості (питомої ваги) стін в загальній вартості відтворення об'єкта-аналога застосовуються поправні коефіцієнти на відмінність складності мурування стін з цегли та каменів керамічних або силікатних оцінюваного будинку та об'єкта-аналога, що наведені в таблиці 7.

Таблиця 7

Поправні коефіцієнти на відмінність складності мурування стін з цегли та каменів керамічних або силікатних оцінюваного будинку та об'єкта-аналога

Ознаки стін за складністю мурування наведені в технічній частині Збірника.

9. За наявності в оцінюваних будинках фасадів, повністю обштукатурених, залежно від складності архітектурного оформлення цегляних і дрібноблокових стін фасаду і виду штукатурення (тинькування) до їх відносної вартості (питомої ваги) в загальній вартості відтворення об'єкта-аналога застосовуються поправні коефіцієнти К_шт на відмінність опорядження цегляних і дрібноблокових стін фасаду оцінюваного будинку і об'єкта-аналога згідно з таблицею 8.

Таблиця 8

Поправні коефіцієнти на відмінність опорядження цегляних і дрібноблокових стін фасаду оцінюваного будинку і об'єкта-аналога

Для випадків часткового штукатурення фасаду оцінюваного будинку значення поправних коефіцієнтів розраховується на основі даних таблиці 8 за формулою:

де S_шт - площа обштукатурених фасадних стін оцінюваного будинку;

S_заг - загальна площа зовнішніх стін оцінюваного будинку;

К_т - табличне значення поправного коефіцієнта.

При цьому площа обштукатурених фасадних стін та загальна площа зовнішніх стін оцінюваного будинку визначаються за вирахуванням площі прорізів.

У разі наявності інших видів опорядження фасадів поправні коефіцієнти визначаються як відношення укрупненого показника вартості зовнішніх стін об'єкта оцінки і об'єкта-аналога (з відповідними для цих стін конструктивними рішеннями і видами опорядження) за правилами, визначеними в пункті 6 цього розділу.

10. Укрупнені показники вартості відтворення об'єктів-аналогів Збірника визначені, як правило, з урахуванням вартості поліпшеного внутрішнього опорядження приміщень.

У разі коли категорія внутрішнього опорядження об'єкта оцінки відрізняється від категорії внутрішнього опорядження об'єкта-аналога до укрупненого показника вартості відтворення такого об'єкта-аналога застосовуються поправні коефіцієнти на відмінність категорії внутрішнього опорядження оцінюваного будинку і об'єкта-аналога, наведені в таблиці 9.

Таблиця 9

Поправні коефіцієнти на відмінність категорії внутрішнього опорядження оцінюваного будинку і об'єкта-аналога

Характеристики окремих категорій внутрішнього опорядження житлових будинків наведені в технічній частині Збірника.

Поправний коефіцієнт К_оп до відносної вартості (питомої ваги) внутрішнього опорядження в загальній вартості відтворення об'єкта-аналога Ў_оп(а) у разі іншої категорії внутрішнього опорядження оцінюваного будинку розраховується за формулою:

де К_о - поправний коефіцієнт із таблиці 9, який відповідає категорії внутрішнього опорядження оцінюваного будинку;

К_а - поправний коефіцієнт із таблиці 9, який відповідає категорії внутрішнього опорядження об'єкта-аналога.

11. Поправки на відсутність чи наявність структурних елементів оцінюваного будинку враховуються таким чином:

а) на вартість відсутніх у оцінюваному будинку структурних елементів зменшується вартість відтворення об'єктів-аналогів шляхом вилучення (прирівнювання до нуля) показників питомої ваги відповідних структурних елементів об'єкта-аналога. У разі коли відсутній структурний елемент оцінюваного будинку замінюється на інший, подібний за функціональним призначенням (наприклад, централізоване опалення на автономне опалення), відносна вартість (питома вага) першого вилучається, а останнього додається до переліку показників оцінюваного будинку, значення якої наведене в технічній частині Збірника чи в примітках до таблиць-характеристик відповідних об'єктів-аналогів;

б) розраховується вартість додатково наявних в оцінюваному будинку (порівняно з об'єктом-аналогом) структурних елементів чи поліпшень зовнішнього і внутрішнього опорядження сучасними матеріалами, яка додається до вартості відтворення об'єкта-аналога.

Вартість додаткових структурних елементів будинків визначається за їх характеристиками на основі укрупнених показників їх вартості, наведених у Збірнику.

Вартість поліпшень за видами робіт визначається шляхом множення наведеного в Збірнику укрупненого показника його вартості на обсяги таких поліпшень у відповідних одиницях виміру (м², м³, м п.);

в) зазначений у підпунктах "а" і "б" цього пункту порядок внесення поправок на наявність чи відсутність структурних елементів використовується також під час оцінки окремих квартир (нежитлових приміщень), якщо оцінювана квартира (нежитлові приміщення) внаслідок реконструкції чи капітального ремонту своїми структурними елементами відрізняється від відповідних структурних елементів будинку, де вона (вони) розміщена (розміщені).

V. Визначення вартості заміщення (відтворення) багатоповерхових житлових будинків та їх частин (блоків, секцій)

1. Оцінка багатоповерхових житлових будинків і їх частин (блоків, секцій) на основі укрупнених показників вартості відтворення об'єктів-аналогів Збірника проводиться із застосуванням таких методів:

спрощений метод - для оцінки житлових будинків переважно старого покоління (збудованих до 1983 року включно) з використанням інформації про об'єкти-аналоги Збірника, які мають скорочений перелік техніко-економічних показників і характеристик. Укрупнені показники вартості таких об'єктів-аналогів визначені станом на 01 січня 2007 року шляхом застосування індексів зміни вартості основних конструктивних елементів, видів робіт та інженерного обладнання багатоповерхових житлових будинків до їх цін, що існували в 1969, 1984 роках;

загальний метод - для оцінки житлових будинків нового покоління (збудованих після 1983 року) з використанням інформації про об'єкти-аналоги Збірника, які мають розширений перелік техніко-економічних показників і характеристик. Укрупнені показники вартості таких об'єктів-аналогів визначені на основі кошторисів, складених відповідно до норм і цін, що існували в будівництві станом на 01 січня 2007 року.

Визначення вартості відтворення житлового будинку, у тому числі поверховістю більше 24 поверхів, і їх частин (блоків, секцій) може здійснюватись на підставі інформації про техніко-економічні показники та вартість такого будинку, що містяться в документах, які підтверджують прийняття його в експлуатацію, зокрема декларації про готовність об'єкта до експлуатації (для об'єктів, що належать до I - III категорій складності) або акті готовності об'єкта до експлуатації (для об'єктів, що належать до IV - V категорій складності), або проектної документації за наявності таких вихідних даних у балансоутримувача будинку.

2. Визначення вартості заміщення (відтворення) багатоповерхових житлових будинків і їх частин (блоків, секцій) за спрощеним методом з використанням укрупнених показників вартості відповідних об'єктів-аналогів, наведених у Збірнику, проводиться в такій послідовності:

2.1. Отримуються від замовника оцінки наявні у нього вихідні дані стосовно оцінюваного будинку (блока, секції) відповідно до вимог цього Порядку, у тому числі інформація про рік введення будинку в експлуатацію. У разі відсутності у замовника необхідної для оцінки інформації отримуються додаткові вихідні дані у балансоутримувача такого будинку (блока, секції).

Вихідні дані повинні містити найменування оцінюваного будинку відповідно до будівельного паспорта або затвердженого проекту будівництва та такі техніко-економічні характеристики:

функціональне призначення будинку (будинок з повнометражними квартирами, будинок з малометражними квартирами (готельного типу, для малосімейних), гуртожиток, інше спеціалізоване житло);

кількість поверхів будинку;

вид будинку за конструктивно-технологічними характеристиками стін;

клас якості (капітальність) будинку;

умови будівництва (звичайні, особливі);

об'ємно-планувальні показники:

будівельний об'єм всього будинку;

будівельний об'єм надземної частини;

будівельний об'єм підземної частини;

кількість секцій;

кількість квартир;

загальна площа квартир будинку та корисна площа нежитлових приміщень;

висота поверхів надземної та підземної частин;

наявність та основні характеристики інженерного обладнання;

наявність підвалу, мансарди, нежитлових приміщень.

Порівняльний аналіз та зіставлення показників оцінюваного будинку з аналогічними показниками об'єкта-аналога проводиться за зазначеними в цьому підпункті показниками.

2.2. Підбираються за таблицями Збірника об'єкти-аналоги, які мають однакові чи найбільш близькі до оцінюваного будинку основні показники (кількість поверхів, вид за конструктивно-технологічними характеристиками стін, кількість секцій, об'єм), а також додаткові показники (клас якості (капітальність) будинку, наявність інженерного обладнання, підвалу, мансарди чи нежитлових приміщень).

Якщо об'єкт-аналог за основними та додатковими показниками оцінюваного будинку не знайдено, розглядаються суміжні типи (типорозміри) об'єктів-аналогів у такій послідовності:

типи об'єктів-аналогів з іншими видами стін за умови однакової кількості поверхів з об'єктом оцінки;

типи об'єктів-аналогів з більшою чи меншою кількістю поверхів на один поверх;

типи чи типорозміри об'єктів-аналогів з найменшими відхиленнями об'ємів від об'єму об'єкта оцінки.

В усіх випадках відхилення об'ємів об'єктів-аналогів (типів, типорозмірів) від об'ємів оцінюваних будинків не повинно перевищувати ±35 відсотків.

Характеристики і показники відібраних об'єктів-аналогів старого покоління можуть упорядковуватися у вигляді таблиці за формою, наведеною в додатку 1 до цього Порядку, до якої також заносяться тип, код об'єкта-аналога та його укрупнений показник вартості. У рядку "функціональне призначення оцінюваного будинку" наводиться один із варіантів: житловий будинок з повнометражними квартирами, будинок з малометражними квартирами, гуртожиток, інше спеціалізоване житло, споруда.

2.3. Проводиться порівняльний аналіз показників об'єкта-аналога, зазначених у підпункті 2.1 цього пункту, з відповідними показниками оцінюваного будинку (блока, секції) і за наявності відмінностей окремих показників визначаються і застосовуються поправки до укрупненого показника вартості відтворення будівельного об'єму об'єкта-аналога.

2.4. Проводиться зіставлення конструктивних елементів, видів робіт і інженерного обладнання об'єкта-аналога з відповідними елементами оцінюваного будинку (блока, секції). За наявності відмінностей конструктивно-технологічних характеристик окремих елементів будинків розраховуються і застосовуються поправки за правилами, наведеними в розділі IV цього Порядку.

Визначається загальний поправний коефіцієнт для оцінюваного будинку (блока, секції).

Порівняльний аналіз із зіставленням структурних елементів оцінюваного будинку (блока, секції) з відповідними елементами об'єкта-аналога з подальшим розрахунком поправних коефіцієнтів для окремих елементів і загального поправного коефіцієнта до укрупненого показника вартості відтворення об'єкта-аналога відображається в таблиці, яка за переліком структурних елементів відповідає таблицям опису об'єктів-аналогів старого покоління.

2.5. Визначається вартість заміщення (відтворення) житлового будинку (блока, секції) станом на 01 січня 2007 року шляхом розрахунку його:

вартості відтворення на основі добутку укрупненого показника вартості відтворення об'єкта-аналога, наведеного в Збірнику, та об'єму оцінюваного будинку (блока, секції);

вартості заміщення на основі добутку укрупненого показника вартості відтворення об'єкта-аналога зі Збірника, об'єму оцінюваного будинку (блока, секції) і поправних коефіцієнтів до укрупненого показника вартості відтворення об'єкта-аналога, визначених на етапі порівняльного аналізу шляхом зіставлення об'ємно-планувальних показників і конструктивно-технологічних характеристик об'єкта оцінки і об'єкта-аналога відповідно до цього підпункту. У разі відсутності або неповноти деякої інформації про оцінюваний будинок (блок, секцію) з об'єктивних причин, що не дає змоги дослідити і визначити певні поправні коефіцієнти, визначення вартості відтворення оцінюваного будинку проводиться за припущення про відсутність впливу відповідних факторів на вартість об'єкта оцінки.

У разі зміни відповідно до Податкового кодексу України ставки податку на додану вартість укрупнений показник вартості відтворення об'єкта-аналога визначається з урахуванням нової ставки зазначеного податку.

3. Оцінка багатоповерхових житлових будинків та їх частин (блоків, секцій) за загальним методом з використанням укрупнених показників вартості відтворення відповідних об'єктів-аналогів, наведених у Збірнику, проводиться в такій послідовності:

3.1. На основі обстеження оцінюваного будинку визначається блок (секція), до якого належить оцінювана квартира, і готуються вихідні дані стосовно такого блока (секції) згідно з вимогами цього Порядку.

У разі коли об'єктами оцінки є будинки з однаковими за своїми показниками блоками (секціями), окремі блоки (секції) можуть окремо не оцінюватися, а вважатись ідентичними.

У разі коли оцінюваний будинок складається з двох і більше секцій, які відрізняються за своїми основними показниками (кількістю поверхів, кількістю квартир, загальною середньою площею однієї квартири, наявністю нежитлових приміщень, підвалу, мансарди та іншими основними показниками), визначається вартість кожного блока (секції) окремо, а вартість оцінюваного будинку в цілому складається з вартостей усіх його частин (блоків, секцій, підвалу).

Проведення порівняльного аналізу шляхом зіставлення показників відібраного об'єкта-аналога з відповідними показниками оцінюваного будинку (блока, секції) може виконуватися за формою, наведеною в додатку 2 до цього Порядку.

3.2. Підбираються потенційні об'єкти-аналоги за таблицями відповідного розділу Збірника з використанням ідентичних або найбільш близьких за значеннями показників оцінюваного будинку (блока, секції), на підставі яких проводиться порівняльний аналіз. Підбір об'єктів-аналогів проводиться шляхом розгляду основних та додаткових показників будинку (блока, секції), зазначених у таблиці (додаток 2).

У разі відбору декількох потенційних об'єктів-аналогів перевага віддається тому об'єкту-аналогу, у якого збігаються з оцінюваним будинком кількість поверхів, конструктивно-технологічні характеристики стін, кількість секцій, а більшість інших показників ідентичні чи мають мінімальні відхилення за своїми значеннями.

Якщо об'єкт-аналог за показниками оцінюваного будинку (блока, секції) не знайдено, потенційний об'єкт-аналог відбирається з дотриманням таких вимог:

об'єкт-аналог з іншими, ніж в оцінюваного об'єкта, конструктивно-технологічними характеристиками стін за умови однакового показника кількості поверхів;

об'єкт-аналог із більшою чи меншою кількістю поверхів (допускається відмінність на один поверх) за умови однакових з оцінюваним об'єктом конструктивно-технологічних характеристик стін;

об'єкт-аналог із найменшою різницею в об'ємі порівняно з оцінюваним об'єктом.

У всіх випадках відхилення будівельного об'єму і загальної площі квартир потенційного об'єкта-аналога не повинно перевищувати значення відповідних показників оцінюваного будинку більше ніж на 50 відсотків.

3.3. Проводиться порівняльний аналіз шляхом зіставлення кількості поверхів, конструктивно-технологічних характеристик стін, умов будівництва, об'ємно-планувальних показників та інших основних та додаткових показників об'єкта-аналога з відповідними показниками оцінюваного будинку (блока, секції) і за наявності відмінностей за окремими показниками згідно з вимогами цього Порядку визначаються окремі поправні коефіцієнти до укрупнених показників вартості відтворення об'єкта-аналога. У разі відсутності або неповноти деякої інформації про об'єкт оцінки, що виникла з об'єктивних причин, про які зазначається у звіті про оцінку майна, що не дає змоги дослідити і визначити певні поправні коефіцієнти, визначення вартості заміщення (відтворення) оцінюваного будинку (блока, секції) проводиться за припущення про відсутність впливу відповідних факторів на вартість об'єкта оцінки.

На цьому етапі також визначається загальний поправний коефіцієнт до вартості відтворення об'єкта-аналога як будинку (блоку, секції) в цілому К_б.заг шляхом перемноження всіх поправних коефіцієнтів, визначених відповідно до цього Порядку.

3.4. Проводиться порівняльний аналіз із зіставленням показників структурних елементів об'єктів-аналогів з аналогічними показниками відповідних структурних елементів оцінюваного будинку (блока, секції) і за наявності відмінностей їх конструктивно-технологічних характеристик визначаються поправні коефіцієнти до відносної вартості (питомої ваги) окремих структурних елементів у загальній вартості відтворення об'єкта-аналога к_і.

На завершальному етапі визначення розміру поправок розраховується загальний поправний коефіцієнт з урахуванням відмінностей усіх структурних елементів оцінюваного будинку (блока, секції) порівняно з відповідними елементами об'єкта-аналога за формулою:

де g_iа - відносна вартість (питома вага) i-го структурного елемента об'єкта-аналога в його загальній вартості відтворення у відсотках;

к_i - поправний коефіцієнт з урахуванням відмінностей i-го структурного елемента оцінюваного будинку (блока, секції) та відповідного елемента об'єкта-аналога, визначений відповідно до підпункту 6.1 пункту 6 розділу IV цього Порядку. Якщо відмінностей не виявлено, к_i = 1;

n - загальна кількість елементів оцінюваної будівлі.

Поправний коефіцієнт К_е.заг використовується для визначення відносної вартості (питомої ваги) структурних елементів оцінюваного будинку (блока, секції) g_{iо(100 %)} після врахування поправок за умови, що сума питомої ваги таких елементів становитиме 100 відсотків.

Відносна вартість (питома вага) i-го структурного елемента оцінюваного будинку (блока, секції) визначається за формулою:

g_{iо(100 %)} = g_{iа(попр)} : К_е.заг,

де g_{iо(100 %)} - відносна вартість (питома вага) i-го структурного елемента оцінюваного будинку (блока, секції) за умови, що їх загальна сума становить 100 відсотків;

g_{iа(попр)} - відносна вартість (питома вага) i-го структурного елемента об'єкта-аналога після врахування поправок.

У разі відсутності або неповноти деякої інформації про об'єкт оцінки, що виникла з об'єктивних причин, про які зазначається у звіті про оцінку майна, що не дає змоги дослідити і визначити певні поправні коефіцієнти, визначення вартості заміщення (відтворення) оцінюваного будинку (блока, секції) проводиться за припущення про відсутність впливу відповідних факторів на вартість оцінюваного будинку (блока, секції).

Порівняльний аналіз із зіставленням структурних елементів оцінюваного будинку (блока, секції) з відповідними елементами об'єкта-аналога і розрахунком поправних коефіцієнтів для окремих структурних елементів к_i і загального поправного коефіцієнта К_е.заг до показників вартості відтворення об'єкта-аналога в цілому відображається в звіті про оцінку в послідовності та за переліком структурних елементів оцінюваного будинку (блока, секції), що відповідає таблицям технічних характеристик і питомої ваги конструктивних елементів, видів робіт та інженерного обладнання будинків об'єктів-аналогів нового покоління Збірника, а за описом таких елементів - характеристикам оцінюваного будинку (блока, секції).

Перелік структурних елементів об'єкта-аналога доповнюється елементами, які відсутні в об'єкті-аналогу, але наявні в оцінюваному будинку (блоку, секції), або є рівноцінною заміною відповідного елемента об'єкта-аналога.

3.5. Визначається вартість заміщення (відтворення) житлового будинку (блока, секції) станом на 01 січня 2007 року шляхом розрахунку його:

вартості відтворення на основі добутку укрупненого показника вартості відтворення об'єкта-аналога, наведеного в Збірнику, та загального будівельного об'єму або загальної площі всіх квартир оцінюваного будинку (блока, секції) за формулою:

В_в.б.(07) = в_а(1м³₎ х V_о.буд. або В_в.б.(07) = в_а(1м²₎ х S_о.буд.,

де В_в.б.(07) - вартість відтворення житлового будинку (блока, секції) станом на 01 січня 2007 року;

в_а(1м²₎ - укрупнений показник вартості відтворення об'єкта-аналога, грн/м²;

в_а(1м³₎ - укрупнений показник вартості відтворення об'єкта-аналога, грн/м³;

V_о.буд - загальний будівельний об'єм оцінюваного будинку (блока, секції);

S_о.буд. - загальна площа всіх квартир оцінюваного будинку (блока, секції);

вартості заміщення на основі добутку укрупненого показника вартості відтворення об'єкта-аналога зі Збірника, загального будівельного об'єму або загальної площі всіх квартир оцінюваного будинку (блока, секції) і поправних коефіцієнтів до укрупненого показника вартості відтворення об'єкта-аналога, визначених за результатами порівняльного аналізу із зіставленням основних та додаткових показників і конструктивно-технологічних характеристик структурних елементів оцінюваного будинку (блока, секції) і об'єкта-аналога, за формулою:

В_з.б.(07) = в_а(1м3) х К_б.заг х К_е.заг х V_о.буд або В_з.б.(07) = в_а(1м2) х К_б.заг х К_е.заг х S_о.буд.,

де В_з.б.(07) - вартість заміщення житлового будинку (блока, секції) станом на 01 січня 2007 року;

К_б.заг - загальний поправний коефіцієнт до укрупненого показника вартості відтворення об'єкта-аналога, що враховує відмінність його основних та додаткових показників від аналогічних показників оцінюваного будинку (блока, секції);

К_е.заг - загальний поправний коефіцієнт до укрупненого показника вартості відтворення об'єкта-аналога, що враховує відмінність конструктивно-технологічних характеристик його структурних елементів від аналогічних показників структурних елементів оцінюваного будинку (блока, секції).

У разі зміни відповідно до Податкового кодексу України ставки податку на додану вартість укрупнений показник вартості відтворення об'єкта-аналога визначається з урахуванням нової ставки зазначеного податку.

4. Вартість заміщення (відтворення) багатоповерхового житлового будинку (блока, секції) на дату оцінки визначається шляхом використання:

вартості заміщення (відтворення) оцінюваного будинку, визначеної відповідно до пунктів 2 або 3 цього розділу, збільшеної на індекс зміни вартості будівельно-монтажних робіт за період з 01 січня 2007 року до дати оцінки;

вартості відтворення такого будинку, визначеної відповідно до абзацу четвертого пункту 1 цього розділу, збільшеної на індекс зміни вартості будівельно-монтажних робіт за період з дати введення будинку в експлуатацію до дати оцінки.

Для оцінки житлового будинку поверховістю понад 24 поверхи застосовується метод, зазначений в абзаці четвертому пункту 1 цього розділу.

VI. Визначення вартості окремих частин будинку (блока, секції)

1. Визначення вартості заміщення (відтворення) окремих частин будинку (блока, секції) - квартир, нежитлових приміщень може здійснюватися на основі укрупненого показника вартості заміщення (відтворення) будинку (блока, секції) або його житлової (нежитлової) частини, розрахованої під час визначення вартості заміщення (відтворення) такого будинку (блока, секції) у розділі V цього Порядку.

Ураховуючи те, що вартісні показники однакових квартир у різних блоках (секціях) одного будинку можуть відрізнятися, оцінка окремих квартир здійснюється на основі вартісних показників того блока (секції) будинку, у якому розташована квартира, що підлягає оцінці.

Для визначення вартості заміщення (відтворення) квартири як окремої частини будинку (блока, секції) пріоритетним є використання укрупненого показника вартості заміщення (відтворення) одиниці площі оціненого будинку (блока, секції) та загальної площі такої квартири.

2. Вартість заміщення (відтворення) квартири як окремої частини будинку (блока, секції), якщо характеристики квартири не відрізняються суттєво від відповідних характеристик будинку (блока, секції), визначається як добуток укрупненого показника вартості будинку (блока, секції) та об'єму чи площі оцінюваної квартири.

Якщо характеристики квартири суттєво відрізняються від відповідних характеристик будинку (блока, секції), де розміщена така квартира, вартість заміщення (відтворення) якого попередньо визначена відповідно до розділу V цього Порядку на підставі укрупненого показника вартості одиниці площі такого будинку (блока, секції), його вартість заміщення (відтворення) за наявності необхідної інформації коригується на поправні коефіцієнти, визначені відповідно до цього пункту та пункту 4 цього розділу.

Для цього необхідно враховувати:

а) поправний коефіцієнт на відмінність величини опосередкованої загальної площі квартири будинку (блока, секції) від загальної площі оцінюваної квартири згідно з підпунктом "в" пункту 5 розділу IV цього Порядку.

Наприклад, якщо загальна площа оцінюваної квартири 62,5 м², якій згідно з даними таблиці 5 відповідає поправний коефіцієнт 1,00, а в будинку, де розміщена ця квартира, середня загальна площа однієї квартири 92,0 м², для якої згідно з таблицею 5 поправний коефіцієнт становить 0,95, поправний коефіцієнт дорівнює:

К_пл.кв. = 1,00 / 0,95 = 1,05;

б) поправний коефіцієнт на відмінність середньої висоти приміщень будинку від висоти приміщень оцінюваної квартири в цьому будинку. Зазначений поправний коефіцієнт використовується лише у тих випадках, коли поверхи будинку мають різну висоту.

Наприклад, необхідно розрахувати поправний коефіцієнт для випадку, коли висота приміщень оцінюваної квартири h_пр.кв. на верхньому поверсі будинку становить 3,8 м, а середня висота приміщень цього будинку h_пр.б. становить 2,9 м. У такому випадку поправний коефіцієнт з урахуванням різної висоти приміщень оцінюваної квартири і опосередкованої висоти приміщень в будинку в цілому становить:

в) поправний коефіцієнт, що враховує відмінності у висоті поверху оцінюваної квартири порівняно із середньою висотою поверху будинку, у якому розміщена така квартира, К_{в.пов(о)}.

Зазначений коефіцієнт визначається згідно з підпунктом "а" пункту 5 розділу V цього Порядку як відношення поправних коефіцієнтів для висоти поверху оцінюваної квартири до середньої висоти поверхів будинку.

Наприклад, оцінювана квартира має висоту поверху h_п.кв. 4,3 м, для якої згідно з таблицею 3 поправний коефіцієнт становить 0,863, а середня висота поверхів будинку h_п.б.(о) дорівнює 3,3 м, якій відповідно до даних таблиці 3 відповідає поправний коефіцієнт 0,94. У такому випадку поправний коефіцієнт К_{в.пов(о)} дорівнює:

На підставі визначених поправних коефіцієнтів розраховується загальний коефіцієнт К_з(кв) до вартості заміщення (відтворення) 1 м² загальної площі оціненого будинку, який враховує відмінність об'ємно-планувальних показників оцінюваної квартири і будинку, у якому така квартира розміщена, а саме:

К_з(кв) = К_пл.кв. х К_в.пр. х К_{в.пов(о)} = 1,05 х 1,31 х 0,92 = 1,26.

3. У разі використання для визначення вартості заміщення (відтворення) квартири показника корисного об'єму оцінюваної квартири такий показник коригується на поправний коефіцієнт K_V, який ураховує частку допоміжних приміщень, пропорційну розміру корисного об'єму квартири, що оцінюється, та поправний коефіцієнт К_{в.пов(о)} на відмінність висоти поверху оцінюваної квартири від середньої висоти поверху оціненого будинку (блока, секції), який визначається відповідно до підпункту "в" пункту 2 цього розділу.

За наявності даних щодо загальної площі всіх квартир оцінюваного будинку (блока, секції) значення K_V визначається за формулою:

де V_(р)ж.ч. - розрахунковий об'єм житлової частини будинку, визначений відповідно до пункту 8 розділу III цього Порядку, який для житлових будинків без нежитлових приміщень дорівнює загальному будівельному об'єму такого будинку;

S_кв.б. - загальна площа усіх квартир будинку;

h_п.б. - середньозважена висота поверху будинку.

У разі відсутності інформації, необхідної для визначення коефіцієнта K_V для квартири, що оцінюється, за формулою, наведеною в цьому пункті Порядку, значення коефіцієнта може визначатись за відомостями відібраних об'єктів-аналогів відповідно до додатка 3 цього Порядку або, якщо інформація відсутня в зазначеному додатку, відповідно до цього пункту з використанням усередненого значення коефіцієнта K_V.

Усереднене значення коефіцієнта K_V становить:

1,619 (для житлових будинків з висотою поверху до 2,8 м включно);

1,736 (для житлових будинків з висотою поверху понад 2,8 м);

1,805 (для гуртожитків).

4. У разі наявності відмінностей окремих структурних елементів оцінюваної квартири від відповідних структурних елементів будинку (блока, секції), де розміщена така квартира, вартість заміщення (відтворення) якого попередньо визначена відповідно до розділу V цього Порядку на підставі укрупненого показника вартості заміщення (відтворення) одиниці площі чи одиниці будівельного об'єму такого будинку (блоку, секції), вартість заміщення (відтворення) оцінюваної квартири коригується шляхом внесення таких поправок:

а) поправки на наявність поліпшень внутрішнього опорядження і окремих конструктивних елементів, зокрема, якщо були замінені вікна, підлога, перегородки, утеплені стіни, засклені балкони оцінюваної квартири порівняно з оціненим будинком (блоком, секцією). Такі поправки враховуються як додаткові складові вартості заміщення квартири і розраховуються шляхом множення укрупненого показника вартості наявних поліпшень, наведених у Збірнику, на їх обсяги у відповідних одиницях виміру (м², м³, м п.).

У разі коли категорія внутрішнього опорядження оцінюваної квартири в цілому відрізняється від категорії внутрішнього опорядження попередньо оціненого будинку, поправний коефіцієнт, що враховує таку відмінність, розраховується за формулою, наведеною в пункті 10 розділу IV цього Порядку;

б) поправки на наявність в оцінюваній квартирі додаткових елементів квартири та інженерного обладнання (джакузі, каміни тощо) порівняно з типовим оснащенням квартир оціненого раніше будинку (блока, секції), в якому розміщена квартира. Такі поправки враховуються як додаткові складові вартості заміщення квартири і визначаються на основі укрупнених показників вартості відтворення відповідних елементів квартири відповідно до Збірника та питомої ваги інженерного обладнання, наведених у технічній частині Збірника.

5. Визначення вартості заміщення (відтворення) нежитлових приміщень на підставі укрупнених показників вартості відтворення об'єктів-аналогів, наведених у Збірнику, може проводитися з використанням укрупненого показника вартості заміщення (відтворення) 1 м³ будівельного об'єму будинку, у якому розташовані такі приміщення, або 1 м² загальної корисної площі нежитлових приміщень. При цьому пріоритетним є використання укрупненого показника вартості заміщення (відтворення) 1 м³ будівельного об'єму попереднього оціненого відповідно до розділу V цього Порядку будинку (блока, секції), у якому розміщені такі приміщення, та їх корисного об'єму.

У разі оцінки нежитлових приміщень, розміщених у підземній частині будинку (блока, секції), або оцінки нежитлових приміщень павільйонного типу (без перегородок, внутрішніх дверей, з неповним інженерним обладнанням), зокрема паркінгів, до вартості заміщення (відтворення) 1 м³ об'єму будинку (блока, секції) застосовується коефіцієнт 0,8.

Під час відбору об'єктів-аналогів перевага віддається таким типам (типорозмірам) з нежитловими приміщеннями:

з однаковим функціональним призначенням;

з подібним внутрішнім опорядженням і складом інженерного обладнання:

з найближчими значеннями корисної площі нежитлових приміщень, що підлягають оцінці, і площі таких приміщень об'єкта-аналога.

У разі коли поверховість, конструктивно-технологічні характеристики стін, клас якості (капітальність), категорія внутрішнього опорядження, умови будівництва і перелік інженерного обладнання будинку (блока, секції) з оцінюваними нежитловими приміщеннями збігаються з відповідними показниками об'єкта-аналога, а будівельний об'єм, висота поверху і площа нежитлових приміщень відрізняються від відповідних показників об'єкта-аналога не більше ніж на 35 відсотків, визначення вартості заміщення нежитлових приміщень може здійснюватися за укрупненими показниками вартості загального будівельного об'єму будинку чи будівельного об'єму нежитлових приміщень відібраного об'єкта-аналога з унесенням поправок на відмінність конструктивних елементів і видів робіт оцінюваних нежитлових приміщень від нежитлових приміщень об'єкта-аналога.

У разі оцінки нежитлових приміщень, які розташовані нижче позначки чистої підлоги першого поверху, де також розміщені допоміжні приміщення, що забезпечують експлуатацію та побутове обслуговування таких нежитлових приміщень, розрахунковий об'єм оцінюваних нежитлових приміщень визначається за формулою:

V*_{(р)н.ж.п.} = V*_н.ж.п.(-) х К_п.ч.,

де V*_н.ж.п.(-) - корисний об'єм нежитлових приміщень, розташованих нижче позначки чистої підлоги першого поверху.

У разі оцінки нежитлових приміщень, які розташовані вище позначки чистої підлоги першого поверху, експлуатація та побутове обслуговування яких забезпечується допоміжними приміщеннями, їх розрахунковий об'єм визначається за формулою:

V*_{(р)н.ж.п.} = V*_н.ж.п.(+) х К_п.ч. х К*_v,

де V*_н.ж.п.(+) - корисний об'єм нежитлових приміщень, розташованих вище позначки чистої підлоги першого поверху;

К*_v - поправний коефіцієнт, що додатково до об'єму таких нежитлових приміщень ураховує об'єм допоміжних приміщень, розташованих вище позначки чистої підлоги першого поверху, який визначається за формулою:

де V_б(+) - будівельний об'єм оцінюваного будинку вище позначки чистої підлоги першого поверху;

S_кв.б. - загальна площа всіх квартир будинку;

S*_н.ж.п(+) - корисна площа нежитлових приміщень будинку, розташованих вище позначки чистої підлоги першого поверху;

h_п.б. - середньозважена висота поверху будинку.

У разі оцінки нежитлових приміщень, які розташовані вище позначки чистої підлоги першого поверху, експлуатація та побутове обслуговування яких забезпечується лише допоміжними приміщеннями, що розташовані нижче позначки чистої підлоги першого поверху, поправний коефіцієнт К*_v дорівнює 1.

За відсутності інформації про загальну корисну площу всіх квартир будинку, у якому розміщені оцінювані нежитлові приміщення з допоміжними приміщеннями для житлової і нежитлової частин будинку, коефіцієнт К*_v визначається в порядку, наведеному в пункті 3 цього розділу.

6. Вартість заміщення (відтворення) окремих частин будинку (блока, секції) - квартир, нежитлових приміщень визначається шляхом використання:

укрупненого показника вартості заміщення (відтворення) такого будинку (блока, секції), визначеного відповідно до абзацу другого пункту 4 розділу V цього Порядку з урахуванням положень пункту 1 цього розділу та у разі потреби поправок до нього, розрахованих відповідно до пунктів 2 та/або 4 цього розділу;

укрупненого показника вартості відтворення такого будинку, визначеного відповідно до абзацу третього пункту 4 розділу V цього Порядку, з урахуванням у разі потреби поправок до нього, розрахованих відповідно до пунктів 2 та/або 4 цього розділу.

7. За умови відсутності укрупнених показників вартості відтворення окремих конструктивних елементів та видів робіт у Збірнику вартість окремих конструктивних елементів квартири (нежитлових приміщень) та видів робіт визначається за проектно-кошторисною документацією та іншими вихідними даними, наданими замовником оцінки, а за їх відсутності - шляхом складання кошторисів.

8. У разі відсутності у Збірнику укрупнених показників вартості відтворення окремих елементів будинків, господарсько-побутових будівель і окремих споруд їх оцінка може здійснюватися за укрупненими показниками вартості відтворення відповідних об'єктів відповідно до Збірника укрупнених показників вартості відтворення функціональних об'єктів-аналогів для оцінки малоповерхових будинків, будівель та споруд (додаток до наказу Фонду державного майна України та Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 23 грудня 2004 року N 2929/227, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18 січня 2005 року за N 54/10334) з використанням індексу зміни ринкової вартості будівельно-монтажних робіт за період з 01 січня 2003 року до 01 січня 2007 року, що дорівнює 1,9.

Порівняльний аналіз показників оцінюваного будинку з відповідними показниками об'єктів-аналогів Збірника

__________________________________________________________________________________
(найменування оцінюваного будинку відповідно до будівельного паспорта або затвердженого
проекту будівництва, кількість поверхів, наявність нежитлових приміщень, підвалу тощо,
__________________________________________________________________________________
місце розташування оцінюваного будинку (блока, секції),
__________________________________________________________________________________
функціональне призначення оцінюваного будинку (блока, секції))

Рік введення в експлуатацію: ____________________

Порівняльний аналіз показників оцінюваного будинку (блока, секції) з відповідними показниками об'єктів-аналогів Збірника

__________________________________________________________________________________
(найменування оцінюваного будинку відповідно до будівельного паспорта або затвердженого
проекту будівництва, кількість поверхів, наявність нежитлових приміщень, підвалу тощо,
__________________________________________________________________________________
місце розташування оцінюваного будинку (блока, секції),
__________________________________________________________________________________
функціональне призначення оцінюваного будинку (блока, секції))

Рік введення в експлуатацію: ________________________

Розрахункові коефіцієнти K_V, які враховують частку загальних елементів будинку в розрахунковому об'ємі квартири

____________
* За винятком холодного горища.

** З нежитловими приміщеннями.

____________