Щодо реалізації Закону України Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому

Шановні користувачі!

Постановою Кабінету Міністрів України від 13.06.2023 № 596 “Деякі питання виконання вимог Закону України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” було затверджено Порядок поширення дії Закону України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” на об’єкти будівництва та їх складові частини, які після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стануть самостійними об’єктами нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машино-місце тощо), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності зазначеним Законом.

Цей Порядок визначає умови, механізм та особливості поширення дії Закону України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” на об’єкти будівництва та їх складові частини, які після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стануть самостійними об’єктами нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машино-місце тощо), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності Законом.

Терміни, що вживаються у Порядку:

- актуалізація відомостей (даних) в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (актуалізація даних в електронній системі) — це процес/процедура підтвердження відомостей (даних), що містяться в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, та внесення нових додаткових або актуальних відомостей (даних) до електронної системи уповноваженими особами, що визначені цим Порядком;

- право інвестора — це відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право, яке виникає на об’єкт будівництва (його складову частину), право на виконання будівельних робіт якого набуто до набрання чинності Законом, відповідно до укладених правочинів, які передбачають право на отримання об’єкта будівництва або його складових частин у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

Цим Порядком встановлюються такі положення:

Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право інвестора мають інформаційний характер та відображаються лише станом на дату державної реєстрації права інвестора вперше. Подальший перехід права інвестора не підлягає державній реєстрації.

Право інвестора не надає пріоритет особі у разі виникнення спорів щодо майнових прав.

Дія цього Порядку поширюється на об’єкти будівництва та їх складові частини, щодо яких фінансування (інвестування) здійснювалося виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, у тому числі ті, які здійснювали залучення коштів з використанням форвардних контрактів та деривативів, юридичних осіб, які здійснювали залучення коштів шляхом відчуження майнових прав (у тому числі з використанням форвардних контрактів та деривативів), а також шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва.

Дія цього Порядку не поширюється на неподільні об’єкти незавершеного будівництва, об’єкти будівництва, які мають статус пам’ятки культурної спадщини або щойно виявленого об’єкта культурної спадщини.

Рішення про поширення дії Закону на об’єкти будівництва та їх складові частини приймається замовником у разі вчинення таких дій:

актуалізації даних в електронній системі про:

- містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (або зазначення підстави, за якої будівництво об’єктів може здійснюватися за відсутності містобудівних умов та обмежень);

- технічні умови (для об’єктів, будівництво яких може здійснюватися за відсутності технічних умов (за наявності);

- проектну документацію на будівництво, щодо якої отримано право на виконання будівельних робіт;

- позитивний звіт за результатами експертизи проектної документації на будівництво;

- право на виконання будівельних робіт;

- присвоєння адреси об'єкта будівництва та його складових частин (крім об’єктів будівництва та їх складових частин, яким вже присвоєно адресу);

проходження процедури верифікації відомостей про:

- фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю та їх управителів, інститути спільного інвестування (для пайового фонду — компанії з управління активами), у тому числі ті, які здійснювали залучення коштів з використанням форвардних контрактів та деривативів, юридичних осіб, які здійснювали залучення коштів шляхом відчуження майнових прав, емітентів цільових корпоративних облігацій, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва, через які здійснювалося залучення коштів від фізичних та юридичних осіб;

- укладені правочини, які передбачають право на отримання об’єкта будівництва або його складових частин у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;

- осіб, які відповідно до укладених правочинів набувають право на отримання об’єкта будівництва або його складових частин у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;

- надання банківських гарантій на користь осіб, які відповідно до укладених після набрання чинності цим Порядком правочинів набувають право на отримання об’єкта будівництва або його складових частин у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта щодо відсутності прав третіх осіб на такі об’єкти або прав юридичних осіб, які здійснювали залучення коштів шляхом відчуження майнових прав;

- визначення переліку майбутніх об’єктів нерухомості, які складатимуть гарантійну частку (крім випадків, якщо залучення коштів для фінансування (інвестування) будівництва об’єкта здійснюється через фонди фінансування будівництва).

Актуалізація даних в електронній системі здійснюється з урахуванням особливостей, визначених цим Порядком:

- проєктувальником;

- експертною організацією;

- органами державного архітектурно-будівельного контролю.

Банківська гарантія повинна бути строком не менш як на три роки протягом будівництва об’єкта будівництва, але у будь-якому разі на строк до дати прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, та не менше одного року з дня прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта. У разі коли залучення коштів шляхом відчуження майнових прав набувачем права щодо одного об’єкта будівництва здійснюється різними юридичними особами, банківська гарантія надається кожній юридичній особі окремо.

Грошова сума гарантії повинна бути не менше 10 відсотків вартості всіх майбутніх об’єктів нерухомості, щодо яких за замовником реєструються спеціальне майнове право, що розрахована як добуток загальної площі цих майбутніх об’єктів нерухомості, помноженої на опосередковану вартість спорудження житла станом на дату видачі гарантії.

Відомості про надання гарантії оприлюднюються на порталі електронної системи.

Визначення переліку майбутніх об’єктів нерухомості, які складатимуть гарантійну частку, здійснюється замовником з використанням електронної системи.

Прийняття рішення про поширення дії Закону на об’єкти будівництва (їх складові частини), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте до набрання чинності Законом, здійснюється замовником через подання заяви щодо державної реєстрації:

- права інвестора на об’єкти будівництва (їх складові частини), щодо яких вчинено правочини, які передбачають право на отримання об’єкта будівництва (його складових частин) у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, до прийняття рішення про поширення дії Закону;

- спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості, щодо яких не вчинено правочини, які передбачають право на отримання об’єкта будівництва або його складових частин у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, до прийняття рішення про поширення дії Закону;

- гарантійної частки на майбутні об’єкти нерухомості, визначеної відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 03.01.2023 № 8 “Про визначення мінімального розміру гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна” (крім випадків, якщо залучення коштів для фінансування (інвестування) будівництва об’єкта здійснюється через фонди фінансування будівництва).

Заява формується замовником з використанням електронної системи. Такій заяві автоматично присвоюється електронною системою реєстраційний номер, що надається державному реєстратору прав на нерухоме майно під час звернення за державною реєстрацією відповідних речових прав, обтяжень речових прав.

Заява отримується державним реєстратором виключно в електронній формі шляхом електронної інформаційної взаємодії між електронною системою та Державним реєстром речових прав на нерухоме майно.

Не пізніше ніж за 10 днів до подання такої заяви замовник письмово повідомляє про намір щодо прийняття рішення про поширення дії Закону на об’єкти будівництва (їх складові частини), осіб, якими здійснювалося інвестування (фінансування) об’єкта будівництва, та розміщує відповідну інформацію на своєму веб-сайті та вносить інформацію про розміщення такого повідомлення на своєму веб-сайті через електронний кабінет до електронної системи.

Також даним Порядком вносяться зміни до Постанови Кабінету Міністрів України від 07.07.2021 № 690 “Про затвердження Порядку присвоєння адрес об’єктам будівництва, об’єктам нерухомого майна”, доповнивши пунктом 3.1 такого змісту:

Документи для присвоєння, зміни, коригування, анулювання адреси подаються уповноваженим органом з присвоєння адрес:

- виключно в електронній формі через електронний кабінет Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва — щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками;

- особисто через центр надання адміністративних послуг або в електронній формі через електронний кабінет Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, або надсилаються рекомендованим листом з описом вкладення центру надання адміністративних послуг — щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1).

Конфедерація будівельників України